6 Şubat 2019

Gayrimenkul Yatırım Fonları Tebliği’ndeki Son Değişiklikler

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3) (“Tebliğ”), 20 Aralık 2018 tarih ve 30631 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış olan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-52.ç) ile birçok açıdan değiştirildi. Bir yandan katılım payı ihraç ve iadesinde ayni ödeme yöntemini getiren diğer yandan tanıtımdan yapancı para cinsinden katılma payı alım satımına farklı alanlara dokunan bu değişikliklerin yaklaşık 2,6 milyar TL dolayındaki toplam varlık değerini temsil eden gayrimenkul yatırım fonları (“GYF”) sektöründe etkilerinin kısa ve orta vadede hissedilmesini bekliyoruz.

Genel olarak GYF sektöründe yatırımcı ödemeleri ile operasyonel konularda esneklik ve kolaylık sağlamaya yönelik değişikliklerden en önemlisi şüphesiz gerek katılma payı satışının gerekse fona iadesinde ayni ödeme imkanının getirilmiş olması. Böylece GYF yatırımı yapmak isteyen nitelikli yatırımcılar katılma paylarının karşılığını nakden ödeyebilecekleri gibi, ilgili GYF içtüzük ve ihraç belgesinde bu yönde hüküm bulunması şartıyla, gayrimenkullerinin ve gayrimenkule dayalı haklarının tapu sicilinde fon adına tescil ettirilmesi veya Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler (bu idareler tapuya şerh edilecek sözleşmelerden de istisna edilmiştir) tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümlerinin, inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, tapu siciline fon adına tescil ettirilmesi veya bu bölümlerin satın alınmasına ilişkin sözleşmelerin fona devredilmesi suretiyle ayni olarak da ödeyebilecekler. Şu kadar ki Tebliğ uyarınca üzerinde ipotek veya değerini veya devrini herhangi bir şekilde etkileyen kısıtlamalar bulunan gayrimenkuller ve bunlara dayalı hakların katılma payı satışı karşılığında fona devri mümkün değil. Aynı şekilde katılma paylarının fona iadesinde de ihraç belgesindeki düzenlemeye uygun olarak, nakit ödeme dışında söz konusu paylara karşılık gelen ve fon portföyünde bulunan gayrimenkullerin veya gayrimenkullere dayalı hakların yatırımcılara devri de söz konusu olabilecek. Şunu belirtelim ki son değişiklik ile imar affı kapsamında alınacak yapı kayıt belgesinin de yapı kullanma izni yerine geçeceği açıklığa kavuştu. Diğer yandan ihraç ve iadede ayni ödemede ilgili gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı haklar veya yukarıda sayılan idarelerce yapılan projelerdeki bağımsız bölümlere ilişkin olarak gayrimenkul değerleme kuruluşuna rapor hazırlatılması gerekmekte olup, pay adedinin belirlemesinde bu değerlemeler dikkate alınacak. Tebliğ ayrıca katılma paylarının gerek ihraç gerekse iadesinde her bir işlem öncesi varsa ilgili fondaki mevcut katılma payı sahiplerinin her birinin mutabakatının alınması ve portföy saklayıcısı tarafından da bu durumun teyit edilmesini şart koşuyor. Ayni ödeme imkanının, gayrimenkul portföyü geniş yatırımcılar açısından, nakit ihtiyacını ortadan kaldırmak suretiyle GYF sektöründe ciddi bir potansiyel yaratacağı kuşkusuz. Ancak tapu sicili işlemleri açısından herhangi bir harç muafiyeti, piyasadaki beklentinin aksine, henüz öngörülmüş değil.

Ayni ödeme imkanına yönelik bu önemli değişikliğin yanı sıra Tebliğ’de gerek güncel yasal değişikliklere cevap veren gerekse fonların operasyonları ve getirirleri açısından daha esneklik sağlayan çeşitli değişiklikler getirildi. Bu değişikliklere kısaca göz atmakta fayda görüyoruz:

İlk olarak yabancı para cinsinden katılma payı satımı ve katılma payı fiyatının açıklanması serbest bırakıldı. Münhasıran Türkiye’de yerleşik yabancılara, dışarıda yerleşik kişilere ve en az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında gayrimenkul yatırım fonu katılma payı veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payını en az üç yıl elinde tutma şartıyla satın aldığı Sermaye Piyasası Kurulunca (“Kurul”) tespit edilen kişilere yabancı para cinsinden satılmak üzere pay grubu oluşturulabilir ve bu pay grubuna yönelik olarak katılma payı fiyatının yabancı para cinsinden açıklanması mümkün hale getirildi.

Fon kurucusunun faaliyetleri açısından da çeşitli yenilikler getirildi: Önceki düzenlemede temsil yetkisi kurucunun sadece yönetim kurulunun murahhas üyelerine devredilebilirken, değişiklik ile murahhas olmayan üyeler ile kurucunun birinci derece imza yetkisine sahip personeline de temsil yetkisinin devredilmesi artık mümkün. Böylece özellikle tapu ve diğer resmi dairelerde yürütülecek işlemler açısından ciddi bir esneklik sağlandığını söyleyebiliriz. Diğer yandan fonun faaliyet ve yatırımlarının katılım finans ilkelerine uygun olacağının içtüzük ve ihraç belgesinde belirtilmesi halinde fon unvanında “katılım” ifadesinin kullanılması serbest bırakıldı. Ayrıca önceki düzenlemede reklam yasağı söz konusu olup münhasıran nitelikli yatırımcıya tanıtım yapılması mümkün iken, artık reklam serbestisi var ancak reklamlarda nitelikli yatırımcı tanımı ile satışın sadece gerekli şartları sağlayan nitelikli yatırımcıya yapılabileceğinin belirtilmesi şart. Başka bir değişiklik olarak satışa başlama süresi kurucunun onaylanmış ihraç belgesini teslim almasından itibaren 3 aydan 6 aya çıkarılmış durumda. Ayrıca kurucunun fonun katılma paylarını kendi portföyüne dahil etmesine yönelik %50 dolayındaki sınır da kaldırıldı. Son olarak fon performans ücretlerinin fona veya katılma payı sahiplerine tahakkuku konusunda daha ayrıntılı düzenlemelere yer verildiğini belirtmek isteriz.

Fonun Kurul ile olan ilişkileri açısından da çeşitli değişiklikler göze çarpıyor: Öncelikle likidite ve yatırımcı menfaatine ilişkin değerlendirme uyarınca gerektiği takdirde kurucu tarafından katılma paylarının geri alınmasının ertelenmesinde Kurul izni kalktı, yerine Kurul’a bilgi verme yükümlülüğü getirildi. Buna karşılık erteleme süresi azami bir yıl ile sınırlandırıldı. Diğer yandan fonun asgari değere ulaşamaması veya Kurulca verilen süre sonunda portföy sınırlamalarına uyumun sağlanamaması sebepleri ile fonun tasfiyesine ilişkin olarak ticaret sicilden terkin öncesi Kurul’dan izin şartı getirildi. Son olarak değerleme kuruluşuna ilişkin bildirimin kurucu tarafından artık Kurul’a değil portföy saklayıcısına yapılması ve KAP’ta bildirilmesi, yine gayrimenkul ve fon portföyündeki diğer varlıklara ilişkin değerleme raporlarının da Kurul yerine portföy saklayıcısına gönderilmesi öngörülmekte.

Tebliğ’in bu yeni değişiklikler ışığında GYF sektörünü, daha bilinir bir seviyeye taşıyacağını ve özellikle mevcut malvarlıklarını gayrimenkulde değerlendiren nitelikli yatırımcılar açısından, nakit finansman ihtiyacı doğurmaksızın cazip bir yatırım sahasına dönüştüreceğini tahmin etmek zor değil. Yine de sektörün ciddi bir canlılık kazanması için özellikle tapu sicili işlemlerinden doğan mali yükü hafifletici önlemlere de ihtiyaç olduğunu düşünüyoruz.

Ceren Gülal Karakuş, TKYD Kurumsal Yatırımcı Dergisi, Ocak 2019 Sayısı, s. 44-45.

Tags: , , , , ,

01.04.2020 tarihi itibariyle ofisimizi Pekdinçer Hukuk Bürosu ile birleştirdiğimizi duyurmaktan çok memnunuz.
Bundan sonra bizlere ve faaliyetlerimize www.pekdincer.av.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

We are happy to announce that, by April 2020 we merged our Firm with Pekdinçer Law Firm and started to serve our Clients under the title Pekdinçer Partners.
You may reach us and our services from the following web page: www.pekdincer.av.tr